Hasta la fecha, el método de comprobación del valor real de inmuebles consiste en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, salvo que se complemente con una comprobación directa por parte de la Administración del inmueble concreto sometido a valoración. Este método ha llevado a regularizaciones por parte de las Haciendas Autonómicas, en relación sobre todo al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
El caso que abrió la vía del Tribunal Supremo fueron cuatro sentencias recurridas por la Junta de Castilla-La Mancha, que pretendían elevar el valor del inmueble declarado en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a varios contribuyentes. Éstos habían adquirido en el año 2012 inmuebles en el municipio de Seseña por precios irrisorios, dada la situación en que se encontraba la urbanización en la que se ubicaban.
El método de coeficiente catastral perjudica especialmente a compradores que adquieren a precios reducidos debido a la realidad del mercado. Por ello, la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo ha establecido que “el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo.”
Añade que la aplicación de ese método de comprobación “no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no”, así como que “la aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral.”
El Tribunal Supremo subraya que no es el contribuyente quien debe soportar la carga de la prueba respecto al valor real declarado: “el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia.”
Por consiguiente, para oponerse a la valoración del bien derivada de la comprobación de la Administración basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede valerse de cualquier medio admisible en derecho, debiendo tenerse en cuenta lo establecido sobre la carga de la prueba que recae en la Administración.
El impacto que ha tenido esta Sentencia en el método de valoración que aplica la Agencia Tributaria es demoledor, y es de esperar una respuesta en breve del legislador que suponga un cambio de rumbo en la dirección establecida por el Tribunal Supremo.
